Resumo
A cláusula resolutiva expressa desempenha um papel crucial nos contratos imobiliários, oferecendo à parte prejudicada a opção de exigir a extinção do contrato em caso de inadimplemento. O STJ tem passado por uma evolução em sua posição sobre o tema, evidenciada pelo recente julgamento do REsp. n.º 1.789.863 de 2021. Anteriormente o STJ entendia ser imprescindível a intervenção judicial, prévia ou concomitante, para a resolução do compromisso de compra e venda de imóveis, fundamentando-se pelo princípio da boa-fé objetiva. No entanto, o recente julgado, com base na legislação atual e nos princípios norteadores do contrato paritário e negocial, trouxe uma mudança significativa ao julgar ser prescindível a ação judicial para a consumação da resolução contratual, aplicando-se a cláusula resolutória expressa de forma automática. Nesse sentido, este estudo aborda os princípios norteadores dos contratos imobiliários, a legislação pertinente à cláusula resolutiva expressa e analisa as decisões jurisprudenciais anteriores ao recente julgamento, bem como o próprio REsp. n.º 1.789.863/MS.
1 Introdução
A cláusula resolutiva expressa é um elemento importante nos contratos imobiliários, visto que em casos de não cumprimento das obrigações pactuadas, a parte prejudicada poderá exigir o cumprimento das cláusulas ou a extinção do contrato.
O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, vem evoluindo quanto ao posicionamento sobre o tema. Nesse sentido, em um recente julgamento da Quarta Câmara, o REsp n.º 1.789.863, de 2021, trouxe o entendimento de que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel, divergindo do entendimento anterior.
Em decisões anteriores o STJ considerava imprescindível a prévia manifestação judicial para que fosse consumada a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, em razão do princípio da boa-fé objetiva, a exemplo do REsp 620.787.
Por conta disto, o objetivo principal deste artigo é analisar, a partir da evolução do entendimento do STJ, se é possível dispensar a interpelação judicial para fins de resolução contratual de compra e venda.
Diante dessa mudança de posicionamento do Tribunal Superior, é de grande importância um estudo atualizado sobre a cláusula resolutiva expressa nos contratos imobiliários, porque a dispensa ou não da interpelação judicial traz grandes diferenças nas negociações imobiliárias e nas consequências jurídicas em casos de resolução contratual.
O presente estudo contribui tanto para a advocacia imobiliária como para as partes da relação negocial no que se refere à análise dos riscos e investimento do negócio e na adoção dos procedimentos em caso de resolução contratual.
O artigo se inicia com a contextualização dos contratos imobiliários a partir dos princípios que os norteiam, bem como, da análise do artigo 474 do Código Civil.
Evoluindo para a apresentação das principais decisões do STJ que abordaram a cláusula resolutiva expressa nos contratos imobiliários e, ao fim, analisar o REsp n.º 1.789.863 julgado pela Quarta Câmara do STJ, em agosto de 2021, fazendo um contraponto com a evolução do entendimento deste Tribunal Superior.
Assim, diante da evolução histórica do presente tema, neste artigo não se busca exaurir o estudo sobre a cláusula resolutiva expressa, mas sim trazer considerações importantes que possam auxiliar a comunidade acadêmica para demais estudos, bem como para auxiliar a advocacia imobiliária e as partes envolvidas nos contratos imobiliários a entender e poder negociar os imóveis com uma base mais sólida, trazendo maior segurança jurídica ao negócio.
2 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS: PRINCÍPIOS E ARTIGO 474 DO CÓDIGO CIVIL
Sobre os princípios que norteiam os contratos privados, com foco no estudo sobre a cláusula resolutiva expressa, se decorrerá com enfoque principal no princípio da autonomia da vontade, demonstrando a sua relação e limitações perante aos demais princípios como da pacta sunt servanda, da intervenção mínima do Estado, da função social e da boa-fé objetiva.
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantindo também que:
I – as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;
II – a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e
III – a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.
O artigo no qual se estabelece o princípio da autonomia privada e liberdade contratual nos contratos privados, hoje usualmente denominados por contratos paritários ou negociados, sofreu algumas alterações nos últimos anos.
Inicialmente, o artigo 421 vinha dispondo que a liberdade contratual era exercida “em razão” e nos “limites” da função social do contrato, o que não fazia sentido, pois o contrato paritário não era exercido em razão da função social, mas sim em razão do negócio jurídico realizado entre as partes.
Adveio a medida provisória n.º 881/19 e logo após a Lei n.º 13.874 de 2019, chamada de Lei da Liberdade Econômica, a qual alterou o artigo 421 e incluiu o artigo 421-A para a redação atual, ou seja, retirando a parte de que a liberdade contratual era exercida em razão da função social. Veja-se trecho do autor Flávio Tartuce[3], civilista que apoiou e aconselhou a alteração realizada do artigo:
“nota-se que, em matéria de contratos, a lei da liberdade econômica procurou valorizar a autonomia privada e resolver antigos problemas técnicos que existiam no Código Civil, o que é louvável. Todavia, não se pode dizer que a autonomia privada, a força obrigatória do contrato e a tal intervenção mínima passaram a ser princípios contratuais inafastáveis e absolutos. Por óbvio que devem eles ser ponderados e mitigados frente a outros regramentos, caso das sempre citadas função social do contrato e boa-fé objetiva. Com isso, busca-se o eventual equilíbrio contratual perdido e a vedação dos abusos e excessos negociais, tão comuns no nosso país.”
Por mais que a Lei da Liberdade Econômica tenha trazido maior valorização para a autonomia privada, dispondo sobre a excepcionalidade da revisão contratual e o prevalecimento do princípio da intervenção mínima do Estado, não se pode afastá-los de forma absoluta.
Para existir o equilíbrio contratual deverá ser respeitado as limitações impostas pelos princípios norteadores dos contratos privados, paritários e ou negociais, limitando-se a liberdade econômica, a autonomia da vontade, na ponderação de outros regramentos como a função social e a boa-fé objetiva, esta disposta no artigo 113 do Código Civil, também com texto alterado pela Lei da Liberdade Econômica.
Ao decorrer rapidamente sobre a legislação e doutrina que regem os pilares dos contratos privados, mencionados como contratos paritários ou negociais, passa-se à análise do artigo 474 do Código Civil, na qual é regida a cláusula resolutiva expressa.
Pois bem, o Código Civil de 2002 dispõe sobre a cláusula resolutiva expressa e tácita, condicionando somente a tácita à interpelação judicial. Veja-se os artigos 474 e 475[4]:
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Como se pode ver, o texto do artigo 474 do Código Civil é claro e objetivo e o artigo 475 do mesmo diploma complementa descrevendo ser direito da parte lesada pedir, caso seja a sua preferência, a resolução do contrato no caso de inadimplência.
Para reforçar a atualidade deste artigo, tem-se a Lei Federal nº 13.097/2015, que alterou dispositivos do Decreto-Lei n.º 745/69, o qual dispõe sobre os contratos do artigo 22 do Decreto-Lei n.º 58/37, que em sua seção II dos Registros na Matrícula do Imóvel, em seu artigo 62[5] modificou o artigo 1º do Decreto-Lei para a seguinte forma:
Art. 62. O art. 1º do Decreto-Lei nº 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:
Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.
O artigo 1º do Decreto-Lei n.º 745 de 1969[6] anterior a alteração dada pela Lei Federal n.º 13.097/2015 tinha a seguinte redação:
Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles consta cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.
Veja-se que em 2015 teve-se por meio da Lei Federal a adequação do Decreto-Lei em relação ao artigo 474 do Código Civil, no qual incluiu-se o parágrafo único ao artigo 1º, estipulando que quando constar do contrato a cláusula resolutiva expressa e, após decorrer o prazo de 15 (quinze) dias para purgar a mora, se o inadimplente promissário comprador não purgar a mora, a resolução contratual se operará de pleno direito.
Após uma breve análise dos princípios que norteiam o contrato imobiliário, bem como das normas que regem a cláusula resolutiva expressa, passa-se ao levantamento da jurisprudência em relação ao tema abordado.
3 DECISÕES DO STJ ANTERIORES AO RESP. N.º 1789863 ABORDANDO A CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
A ideia deste estudo é demonstrar o que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vinha decidindo ao longo dos anos e por qual razão vinha interpretando que para a resolução contratual dos contratos imobiliários, nos casos de inadimplência, seria imprescindível a prévia manifestação judicial para a consumação da resolução do compromisso de compra e venda do imóvel.
Como base para essa análise será utilizado o julgamento do REsp n.º 620.787/SP, do Ministro Relator Luis Felipe Salomão, da Quarta Turma, julgado em 28/04/2009, com citações de outros julgamentos sobre o tema.
Segue-se ementa do REsp n.º 620.787/SP[7]:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE AJUIZADA EM VIRTUDE DE INADIMPLEMENTO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA SEM QUE TENHA HAVIDO MANIFESTAÇÃO JUDICIAL ACERCA DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO, AINDA QUE ESTE CONTE COM CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA.
1. Não há violação ao artigo 535 do CPC quando a Corte de origem aprecia a questão de maneira fundamentada, apenas não adotando a tese do recorrente.
2. É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. 3. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório.
4. Recurso provido em parte, para afastar a antecipação de tutela.
(REsp n. 620.787/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/4/2009, REPDJe de 15/6/2009, REPDJe de 11/05/2009, DJe de 27/04/2009.)
Verifica-se que a ementa descreve ser imprescindível a prévia manifestação judicial para a consumação da resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, mesmo que haja cláusula resolutória expressa pactuada, alegando-se a necessidade de se observar o princípio da boa-fé objetiva.
Este recurso foi provido em parte, afastando a liminar de reintegração de posse, citando-se os precedentes da Corte como: REsp. 204.246/MG, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo, DJ de 24/02/2003; AgRg no Ag. 1.004.405/RS, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 05/08/2008; REsp. 237.539/SP, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 08/03/2000.
Como fundamento do julgamento, o Ministro Relator Luis Felipe Salomão confirmou não haver cumulação de pedido de resolução contratual e de reintegração de posse, pois o pedido do autor se ateve apenas para a reintegração de posse e, com base nos precedentes da Corte, é imprescindível a ação judicial para consumação da resolução contratual, observando o princípio da boa-fé objetiva.
Porém, neste julgado não há análise ao caso concreto, o julgamento refere-se à Corte já ter se pronunciado de que não importa existir a cláusula resolutiva expressa, pois a resolução contratual não será automática. No julgamento não há elementos que elencam com o caso concreto fazendo alguma distinção dos contratos, se era paritário ou de adesão, se era relação de consumo, se a inadimplência era absoluta ou substancial, etc.
Em estudo aos acórdãos citados, encontra-se sempre menção ao REsp. 237.539/SP, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 08/03/2000, descrevendo o seguinte trecho do julgado:
“Logo, o litígio há de ser solucionado em Juízo, e no processo será apreciada não apenas a existência da cláusula, mas também a verificação das circunstâncias que justifiquem a resolução do contrato, pois bem pode acontecer que o inadimplemento não tenha a gravidade suficiente para extinguir o contrato. Com isso quero dizer que a cláusula de resolução expressa não afasta, em princípio, a necessidade de manifestação judicial, para verificação dos pressupostos que justifiquem a cláusula de resolução. A própria lei já tratou de flexibilizar o sistema do Código ao exigir a notificação prévia (art. 1º do DL 745/69), a mostrar que as relações envolvendo a compra e venda de imóveis, especialmente em situação como a dos autos, de conjunto habitacional para população de baixa renda, exigem tratamento diferenciado, com notificação prévia e apreciação em concreto das circunstâncias que justificam a extinção do contrato, atendendo ao seu fim social.
No sistema brasileiro, a regra é que a resolução ocorra em juízo, uma vez que somente ali poderá ser examinada a defesa do promissário, fundada, entre outras causas, em fato superveniente e no adimplemento substancial, as quais, se presentes, impediriam a extinção do contrato”.
Continuando nas pesquisas jurisprudenciais no STJ, encontra-se julgamentos dos anos de 2017[8]/2018[9] ainda com o mesmo fundamento e citando a Súmula 83/STJ: “Não se conhece do Recurso Especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida”.
Não se abre nem a hipótese de análise do caso concreto, de observação ao princípio da boa-fé objetiva, sendo apenas citado. No julgamento do AgInt no AREsp. 1170673/RS, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 08/05/2018, nessa mesma linha, a parte agravante alega ser o inadimplemento absoluto e ser a relação contratual paritária, mas no acórdão não é analisado.
Em contrapartida, em 2019, no julgamento do REsp. 1.236.960/RN[10], de Relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, apresentou-se uma fundamentação em discrepância em relação aos precedentes que vinham sendo julgados durante muitos anos perante o Superior Tribunal de Justiça.
Nesse Recurso Especial, levanta-se a Teoria do Adimplemento Substancial, com análises aprofundadas do caso concreto, no qual o Ministro Relator analisa critérios quantitativos e qualitativos, evidenciando o abuso do direito do autor ao requerer a reinvindicação da posse do imóvel vendido há 20 (vinte) anos, no qual a inadimplência sobre o valor total dava em média de 13% (treze por cento), bem como a negociação atingia direito de terceiros, levantando os princípios da função social e boa-fé objetiva.
Ainda assim, mesmo o julgamento ter decorrido de forma exaustiva sobre o caso concreto, afastou a incidência automática da cláusula resolutiva expressa, citando o precedente do STJ, veja-se:
Ademais, por ser pertinente à questão, observo que a jurisprudência desta Corte Superior entende ser “imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente a cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do principio da boa-fé objetiva a nortear os contratos”(AgInt no REsp 1.278.577/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 18/09/2018)”.
(...)
Portanto, nessa linha de raciocínio, é necessário o prévio exame do contrato pelo Poder Judiciário para sua rescisão quando prevista cláusula resolutória, podendo ser afastada diante da inobservância do princípio da boa-fé objetiva.
Em relação a incidência da Teoria do Adimplemento Substancial, transcreve-se parte do acórdão em comento:
No caso dos autos, para avaliar a incidência da Teoria do Adimplemento Substancial, o Tribunal de origem sopesou critérios quantitativos e qualitativos da parcela adimplida pelo devedor, bem assim o interesse de terceiros, afastando os efeitos da cláusula resolutória, mantendo o contrato e, consequentemente, a posse do imóvel com o compromissário comprador.
Diante deste contexto, observa-se uma mudança significativa na forma de julgar e no entendimento quanto a importância da análise da relação negocial para fins de fundamentar as decisões, observando o julgador que o negócio realizado atinge muito mais que os direitos das partes envolvidas, precisando atentar sempre ao equilíbrio contratual antes de afastar a cláusula de resolução expressa.
4 ANÁLISE DO RESP. N.º 1.789.863/MS CONTRAPONDO O ENTENDIMENTO ADOTADO ANTERIORMENTE SOBRE A CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Após abordar os princípios que norteiam o contrato imobiliário, a legislação pertinente e suas alterações e os precedentes firmados pelo Superior Tribunal de Justiça, passa-se para a análise do REsp. 1.789.863/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/08/2021.
O processo que trata do Recurso Especial desde a sua origem veio demonstrando algumas singularidades e modificações quanto ao entendimento sobre a aplicação da cláusula resolutiva expressa, pois subiu ao STJ no sentido contrário da maioria dos casos, com a reintegração de posse sentenciada procedente, tornando definitiva a liminar e com boa parte da área de terra já devolvida à autora.
Em resumo, a autora propôs a ação de reintegração de posse referente ao contrato de promessa de compra e venda, firmado em 30/06/2002, de uma gleba de terras de 2.155,55 hectares pelo preço de R$ 7.560.000,00 (sete milhões, quinhentos e sessenta mil reais), equivalente na ocasião a 280 (duzentos e oitenta) mil sacas de soja ao preço de R$ 27,00 (vinte e sete reais) a unidade. O pagamento se daria em 7 (sete) parcelas, sendo a primeira equivalente a 10 (dez) mil sacas de soja na assinatura do ora contrato particular, e o restante estipulado datas específicas durante os 3 (três) anos seguintes, podendo ser recebidas as parcelas em produto in natura.
Com o pagamento da primeira parcela, a posse foi entregue ao adquirente em 30.04.2003, sendo que após essa data o adquirente não procedeu com o pagamento das demais parcelas. Foram diversas tentativas de composição amigável, todas frustradas, procedeu-se com a notificação extrajudicial do réu em 23/10/2006 e este não pagou e nem desocupou o imóvel.
Diante disso, entendendo estar resolvido o contrato pela recusa do réu em desocupar o imóvel ou adimplir o preço, a autora moveu a ação de reintegração de posse, teve o deferimento da liminar e posterior sentença procedente. No curso do processo, foi cumprida a reintegração da posse parcialmente para a autora, restando 400 hectares com terceiro embargante arrendatário da terra.
O réu recorreu pelas vias possíveis, o recurso especial foi inadmitido, e em sede de agravo, o próprio Ministro Relator deste julgado em análise, deu provimento ao reclamo, julgando extinta a ação, sem resolução de mérito, em razão da inexistência de prévio ajuizamento de demanda objetivando a rescisão contratual pelo fundamento do precedente da Corte, assim revogando a liminar que concedia a posse para a autora.
Prosseguindo com reconsiderações, primeiramente reconsiderando parcialmente para manter a liminar, e, em razão dos agravos regimentais, procedeu-se à reconsideração das deliberações monocráticas anteriores, tornando-as sem efeito e determinando a conversão no presente recurso especial, objeto deste estudo, para fins de analisar melhor a controvérsia.
O REsp 1.789.863/MS, foi conhecido parcialmente e desprovido por maioria dos votos. Voto vencido do Sr. Ministro Luis Felipe Salomão, no qual deu parcial provimento. Cita-se a ementa do julgamento[11]:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO.
Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado.
Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado.
A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos.
Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.
Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.
A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa.
Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido.
(REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021.)
Observa-se que a controvérsia principal do Recurso Especial é a possibilidade de ajuizar a ação de reintegração de posse com fundamento na cláusula resolutiva expressa, em razão do inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda imobiliária, sem a necessidade de ajuizamento, prévio ou concomitante, de demanda judicial objetivando a resolução contratual.
Partindo-se de o estudo tratar-se especificamente sobre a aplicação da cláusula resolutiva expressa ser automática ou não, a análise do acordão se focará no ponto 3 levantado pelo Ministro Relator, qual seja:
3. No que tange à apontada afronta aos artigos 3º e 267, inciso VI, do CPC/1973, atinente à falta de interesse processual do promitente vendedor para a demanda possessória dada a ausência de ajuizamento prévio de demanda judicial objetivando rescindir o ajuste, não merece guarida a pretensão recursal[12].
O levantamento inicial realizado pelo Ministro Relator foi a menção sobre a extinção dos contratos serem regidas pelo Código Civil nos artigos 472 a 481, porém estes artigos não esgotam todas as possibilidades de extinção dos negócios jurídicos, por exemplo, como nos casos de extinção por invalidade, pela impossibilidade em razão de caso fortuito e força maior ou, ainda, temas que são regulamentados em outros capítulos deste mesmo diploma.
Em se tratando do caso concreto de extinção do contrato por implemento da cláusula resolutiva expressa, observa-se no recurso especial a menção aos artigos 474 e 475 do referido código. Citando-os conforme já transcorrido em capítulo próprio deste artigo, porém concluindo-se que em casos que não há previsão expressa da cláusula resolutiva, haverá o suporte fático para resolução contratual necessariamente com o inadimplemento das obrigações ajustadas contratualmente e conduzido a possibilidade de resolução pelo meio da interpelação judicial, nesse caso, estaremos diante da cláusula resolutiva tácita.
Agora, quando há previsão contratual da referida cláusula, estaremos diante da cláusula resolutória expressa, não necessitando, conforme previsão legal (artigo 474 do Código Civil), da ida ao Judiciário para se ver resolvido o contrato imobiliário por inadimplemento, diante da cláusula resolutiva expressa se operar de pleno direito.
Diferentemente do entendimento que se construiu pela jurisprudência da Corte Superior, na qual firmou precedente no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.
Além disso, o Ministro Relator faz uma observação relevante no que se refere aos precedentes firmados pela Corte Superior não se basear somente em casos de contratos de adesão, pois há precedentes que versam sobre contratos paritários também, demonstrando, a princípio, ser irrelevante a suposta hipossuficiência entre as partes.
Nas razões de decidir, descreve que com base no precedente adotado, o caso a ser julgado no Recurso Especial, “sobressairia a falta de interesse de agir da autora (na modalidade inadequação da via eleita), por advir a posse do imóvel da celebração do compromisso de compra e venda cuja rescisão supostamente deveria ter sido pleiteada em juízo próprio.”. Porém, entende-se que o presente caso requer uma solução distinta, veja-se[13]:
Entende-se, todavia, que casos como o presente reclamam solução distinta, mais condizente com as expectativas da sociedade hodierna, voltada à mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares, com foco na desjudicialização, simplificação de formas e ritos e, portanto, na primazia da autonomia privada.
Em continuidade, ressalva que a mudança de entendimento não seria contra a lei, visto que, conforme já demonstrado na extensão deste estudo, a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em qualquer caso, ser resolvido judicialmente, pelo contrário, “admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador poder purgar sua mora[14].”
Outro ponto trazido neste acórdão, são os diversos regimes jurídicos que envolvem a natureza jurídica dos objetos prometidos à venda, elencando os regimes e descrevendo cada um deles com suas respectivas legislações: imóveis urbanos loteados, imóveis situados em loteamentos rurais, imóveis não loteados e imóveis incorporados.
Porém, os precedentes do Superior Tribunal de Justiça, desde a sua origem, transcorreram sem um exame aprofundado quanto à matéria ou o necessário distinguishing entre os casos.
Decorrendo sobre a legislação como Código Civil de 1916, artigo 960 e 1.092; Decreto-Lei n.º 58/1937, artigo 14, §1º, § 2º e § 3º; Decreto-Lei n.º 745/1969, artigo 1º; Lei n.º 6.766/1979, artigo 32; Código Civil de 2002, artigo 474 a 480; Lei n.º 13.097/2015, artigo 62; enunciado sumular 76 do STJ, esclarece que esses dispositivos exigem que o inadimplente seja constituído em mora (mora ex persona), em casos de inadimplemento em relação ao pagamento do preço, mesmo que por meio de compromisso tenham sido previstas prestações com valor certo e termo para cumprimento, e não necessariamente devem ser por meio judicial.
Ressalta existir uma confusão em relação a constituição em mora do devedor e a cláusula resolutiva expressa, pois o que se exige é constituir em mora do devedor, por meio judicial ou extrajudicial, dando prazo (conforme cada regime jurídico) de 15 a 30 dias para purgar a mora. Não purgando a mora e existindo a cláusula resolutiva expressa, a resolução contratual se resolverá de pleno direito, de forma automática, ou seja, sem interferência judicial.
Afirma-se ser necessária a alteração jurisprudencial para tornar prescindível a demanda judicial nas hipóteses que contiver cláusula resolutória expressa e que se tenha cumprido com as exigências para a resolução expressa e, ainda, ressalta-se que:
Necessário referir, ainda, que em hipóteses excepcionais – inexistentes no caso – quando sobressaírem motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, sempre poderá a parte devedora socorrer-se da via judicial a fim de alcançar a declaração de manutenção do ajuste, transformando o inadimplemento absoluto em parcial, oferecendo, na oportunidade, todas as defesas que considerar adequadas a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato[15].
Portanto, impor ajuizamento de demanda judicial à parte prejudicada para a resolução do contrato, quando foi estabelecido a cláusula resolutória expressa, é firmar uma obrigação contrária a lei, e conforme o Ministro Relator, desprestigiar o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando uma obrigação que foge da verdadeira intenção legislativa.
Decidindo, enfim, pelo reconhecimento do interesse de agir nesse caso concreto de ação possessória, diante da desnecessidade de prévia resolução judicial do contrato, assim, negando provimento ao recurso especial neste ponto. Acordaram os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, conhecer em parte do recurso especial e, nesta parte, negaram-lhe provimento, por maioria, sendo o voto do Ministro Luis Felipe Salomão contrário, dando parcial provimento ao recurso especial, defendendo ainda a necessidade de interpelação judicial para a resolução contratual.
Importante destacar, que o recorrente apresentou embargos declaratórios, os quais foram desacolhidos e, posteriormente, opôs embargos de divergência, os quais estão conclusos para decisão ao Ministro Relator Marco Aurélio Bellizze desde 17/05/2022.
4 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Os resultados deste estudo permitem extrair algumas conclusões sobre a mudança de entendimento em relação a cláusula resolutiva expressa aplicadas aos contratos negociais imobiliários.
Primeiro, constata-se por meio das análises da Lei e na mudança jurisprudencial que os contratos cada vez mais devem refletir a negociação do caso concreto, e como o próprio artigo 474 do Código Civil prevê, a liberdade contratual deverá ser sempre limitada pela função social do contrato.
Segundo, ficou evidente e confirmada pelo Ministro Relator Marco Buzzi que a exigência de interpelação judicial para a consumação da resolução contratual em razão da inadimplência, em contratos de promessa de compra e venda com cláusula resolutiva expressa, teve origem jurisprudencial, sendo contraria a evolução legislativa.
Por fim, o Ministro Relator Marco Buzzi em sua profunda e exaustiva fundamentação no REsp. 1.789.863/MS, conclui ser necessária a mudança jurisprudencial, para que seja respeitado o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais e que reflita a verdadeira obrigação legislativa, julgando entender que a cláusula resolutiva expressa nos contratos de promessa de compra e venda, diante da inadimplência do adquirente e cumprida as exigências por lei, se opera de pleno direito, ou seja, sendo de aplicação automática.
Desse modo, com base na legislação estudada e nos julgados analisadoas, mostra-se adequada, até o momento, a alteração jurisprudencial para tornar prescindível a demanda judicial nas hipóteses que conter cláusula resolutória expressa e que se tenha cumprido com as exigências para a resolução expressa.
Porém, há de se pensar em um ponto muito mencionado, mas pouco aprofundando nas decisões, que é a aplicação da boa-fé objetiva, pois esse princípio apareceu como um coringa para justificar o rumo da jurisprudência que até então vinha sendo aplicada e ele, ainda, pode ser a razão de o recente julgamento não se tornar jurisprudência majoritária perante o Superior Tribunal de Justiça.
CITAÇÕES
[1] Código Civil: Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.html. Acesso em 21 de janeiro de 2024
[2] Código Civil: Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.html. Acesso em 21 de janeiro de 2024
[3] TARTUCE, Flávio. A “Lei da Liberdade Econômica” (Lei n. 13.874/2019) e os seus Principais Impactos para o Direito Civil. Disponível em: http://www.flaviotartuce.adv.br/artigos/4. Acesso em 21 de janeiro de 2024
[4] Código Civil: Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.html. Acesso em 21 de janeiro de 2024
[5] Lei n.º 13.097 de 2015: Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm. Acesso em 21 de janeiro de 2024.
[6] Decreto-Lei n.º 745 de 1969: Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/1965-1988/Del0745.htm. Acesso em 21 de janeiro de 2024.
[7] Superior Tribunal de Justiça: Disponível em: https://www.stj.jus.br/websecstj/cgi/revista/REJ.exe/ITA?seq=877945&tipo=0&nreg=200302326157&SeqCgrmaSessao=&CodOrgaoJgdr=&dt=20090615&formato=PDF&salvar=false. Acesso em: 24 de janeiro de 2024.
[8] AgInt no AREsp. 734.869/BA, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/10/2017. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 24 de janeiro de 2024.
[9] AgInt no AREsp. 1170673/RS, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 08/05/2018. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 24 de janeiro de 2024.
[10] REsp. 1236960/RN, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 24 de janeiro de 2024.
[11] Resp. 1.789.863/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 23 de agosto de 2023.
[12] Resp. 1.789.863/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 23 de agosto de 2023
[13] Resp. 1.789.863/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 23 de agosto de 2023
[14] Idem;
[15] Resp. 1.789.863/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 23 de agosto de 2023
REFERÊNCIAS
AgInt no AREsp. 1170673/RS, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 08/05/2018. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 24 de janeiro de 2024.
AgInt no AREsp. 734.869/BA, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/10/2017. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 24 de janeiro de 2024.
Código Civil: Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.html. Acesso em 21 de janeiro de 2024.
Decreto-Lei n.º 745 de 1969: Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/1965-1988/Del0745.htm. Acesso em 21 de janeiro de 2024.
Lei n.º 13.097 de 2015: Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13097.htm. Acesso em 21 de janeiro de 2024.
Resp. 1.789.863/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 23 de agosto de 2023.
REsp. 1236960/RN, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio. Acesso em: 24 de janeiro de 2024.
TARTUCE, Flávio. A “Lei da Liberdade Econômica” (Lei n. 13.874/2019) e os seus Principais Impactos para o Direito Civil. Disponível em: http://www.flaviotartuce.adv.br/artigos/4. Acesso em 21 de janeiro de 2024.
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