As locações são regidas pela Lei n.º 8.245/91, conhecida como a Lei do Inquilinato. Dispõe a Lei ser livre a convenção das partes em relação ao aluguel, vedada apenas a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Em seu artigo 18, ainda, dispõe poder as partes, em comum acordo, estipular novo valor de aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Porém, mesmo sendo livre a disposição do contrato de aluguel, há algumas regras expressas em lei que devem ser respeitadas, e, uma delas, trata sobre a periodicidade da aplicação da correção monetária do aluguel, ou seja, o seu reajuste. Conforme prevê a Lei n.º 9.069/95, artigo 28, a correção monetária dos contratos celebrados em REAL terá a aplicação da cláusula de periodicidade anual.
O que isso quer dizer? Quer dizer que o locador e o locatário são livres para confeccionar o contrato de aluguel, porém existem regras expressas na lei que devem ser respeitadas. Padrões adotados são alugueis dentro dos valores de mercado, correções monetárias realizadas de forma anual e por índices como IGP-M (mais comum nas locações) e INPC ou IPCA.
Sempre é bom ter cláusulas específicas no contrato sobre qual índice de correção será adotado e qual a periodicidade, mas como regra geral, não deve ser pactuado em periodicidade menor que 1 (um) ano.
Ok, contrato de aluguel feito, com todas as cláusulas necessárias previstas em contrato. Ocorre que o locador estipulou o reajuste do aluguel pelo IGP-M e com a periodicidade anual, mas passado 2 (anos) continuou cobrando/aceitando o mesmo valor de aluguel, sem reclamar do valor, pode agora ele exigir a correção desses 2 (dois) anos?
SIM, o locador pode exigir o reajuste do aluguel. É direito do locador exigir o reajuste do aluguel conforme pactuado em contrato ou expressamente aplicado por lei, para compensar a perda de valor econômico no transcurso da relação contratual.
Porém, ocorrendo a inércia do locador, este não poderá exigir valores retroativos, apenas exigir o pagamento dos valores reajustados após notificação. Ou seja, o aluguel acordado entre as partes seria de R$ 800,00 mensais com reajuste anual pelo índice de correção monetária IGP-M. Decorrido um ano, de maneira exemplificativa, o reajuste do aluguel aumentaria o valor mensal para R$ 850,00, mas o locador continuou aceitando o valor mensal de R$ 800,00, sem nenhuma impugnação/reclamação. Decorrido mais um ano de contrato, a correção do aluguel estaria em R$ 900,00 mensais. E, neste momento, o locador decidi exigir o pagamento com o reajuste acumulado dos 2 (dois) anos.
Neste exemplo, o direito do locador será de notificar o inquilino e exigir o reajuste do aluguel para R$ 900,00 mensais. Mas não poderá cobrar os valores que deixou de cobrar no ano anterior, ou seja, não reajustando o valor no ano anterior o locador deixou de receber acumulado no ano o valor de R$ 600,00 (R$ 50,00 x 12 meses). Esse valor ele não poderia mais cobrar do inquilino.
Portanto, sempre objetivando a boa relação entre as partes e o princípio da boa-fé objetiva, o valor do aluguel poderá ser atualizado conforme pactuado em contrato, mesmo o locador tendo ficado inerte por alguns anos em relação ao reajuste, a partir de notificação extrajudicial encaminhada ao inquilino/locatário.
FONTE:
Lei n.º 8.245/91 – Lei do Inquilinato
Lei n.º 9.069/95
REsp n.º 1.803.278 – PR (2019/0071035-1)
AMÉRICO LUÍS MARTINS DA SILVA - DIREITO DAS LOCAÇÕES IMOBILIÁRIAS: Teoria Geral das Locações Imobiliárias – Locações Imobiliárias regidas pelo Código Civil de 2002 – Locações de Imóveis Teoria Geral, Locações no Código Civil, Locações na Lei n° 8.245/1991, Locações de Imóveis da União, Arrendamento Rural, Leasing, Hotéis-Residência.4ª Edição Revista e Atualizada de acordo com a Lei n° 13.105, de 16.03.2015 (Novo Código de Processo Civil)
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